事實上，作為一線城市，上海市場一直為龍湖所重。在龍台中中區月子中心評價湖押註的三任總經理中，從集團第一批高管趙男男，到中海舊將張澤林，再到如今的溫介邦，都曾被吳亞軍寄予厚望。2016年，在進入上海的第十個年頭裡，時任上海龍湖總經理張澤林還曾對外公佈其描繪的宏偉藍圖——2016年實現百億，3年150億，5年目標200億。
住宅的難關
截至目前，上海冠寓已獲取瞭20個項目，簽約獲取房源量近一台中西區月子中心比較萬間，房源數量位居龍湖集團各城市的首位。而從溫介邦最新的表述來看，長租公寓也被選為上海龍湖2018年最大的重心。
按照溫介邦的規劃，2018年上海開業冠寓間數要呈幾何級數增長，其中更多的將采取重資產模式。
與此同時，長租風口下，2017年龍湖做起瞭房東生意，作為入駐的17個城市中發展最快的一個，2月1日，上海冠寓獲取瞭上海斜土路項目，成為龍湖冠寓在上海獲取的第三個市中心項目。
龍湖上海選擇題 住宅與冠寓長租業務的難關與風口
從龍湖的表態及多方動作來看，這些資金除瞭用於調整債務結構外，大部分流向瞭其正在大力探索和培育的產業地產、養老地產、長租公寓等幾項仍處在“燒錢”階段的多元化新業務中。
一邊要實現規模的幾何增長，同時還要承受三年不盈利，房企的現金流將面臨考驗。為儲備彈藥，從去年10月份至今不足四個月，龍湖已通過多種方式進行瞭數筆融資，加上1月25日最新的1筆百億貸款，龍湖累計獲得的資金近400億元。
2007年，龍湖通過拿地正式登陸上海市場，作為繼重慶、成都、北京之後進駐的第四座城市，吳亞軍派出瞭最看重的門生之一趙男男由重慶奔赴上海組建龍湖上海公司並擔任總經理一職。
反映在銷售額上，2014年上海龍湖共賣出43億，同比2013年實現翻番，2015年，憑借類住宅產品北城天街的高銷售，上海龍湖共攬金逾48億元。銷售表現漸有起色，在龍湖進入上海的第十年，張澤林也首次對外公佈其描繪的藍圖，即2016年實現百億，3年150億，5年目標200億。
事實上，於龍湖而言，土地上的謹慎和觀望態度使其多次錯過上海市場的爆發期，而土地儲備不足制約規模發展的問題由來已久。
及至2013年初，龍湖挖來中海舊將張澤林，接替趙男男出任上海業務總經理。有消息指出，龍湖看中的正是張澤林極強的營銷能力，後者曾為中海在內蒙呼市創造別墅7成的市場占有率成績。
具體的回報表現，半年報顯示，龍湖上半年已開業投資性物業不含稅租金收入同比增長28.8%至11.4億元，其中冠寓的租金占比為0.3%，僅有342萬元。
重資產模式運營下測算，長租公寓租金除瞭需要覆蓋裝修成本外，還需要覆蓋收購成本，因此，不考慮任何租金上漲的情況下，回本時間需要大約18年。
對房企而言，上海從來都是個不易攻破的山頭，有人折戟沉沙，也有人獨霸一方。但對於資優生龍湖來說，入駐上海12年的表現隻能算是“中規中矩”。
據上海龍湖透露，截至目前冠寓已拓展17傢門店，其中開業門店9傢，提供約3000間租賃房源，簽約獲取的房源量將近1萬間，房源數量位居龍湖集團各城市的首位，而不到3個月，冠寓品牌正式落地上海。
接手上海近一年，溫介邦尚未交出令人滿意的答卷。2017年半年報顯示，上海龍湖在整個集團926億銷售中僅貢獻瞭23.32億。從全年來看，上海龍湖的業績表現則位列全部20個城市公司中的第17位。
對於上海市場，龍湖集團CEO邵明曉也曾表示，此前龍湖對上海市場、政府和客戶的理解相對偏弱瞭一點，這也是內部經常反思的一點。
風口下的冠寓
雖然上海住宅業務規模提升相對較慢，但龍湖顯然不會輕易放棄這個一線重鎮。
隨著房企和整個行業的發展，住宅與商業之外，龍湖也在尋找多元化的機會，2016年8月，龍湖首次推出“冠寓”品牌，長租成為龍湖的第四個主航道業務。
而從溫介邦最新的表述來看，長租公寓被選為上海龍湖2018年最大的重心；對於住宅，他則表示“傳統的住宅開發會拼盡全力，但仍要看機會。”
最終，2016年上海龍湖的全年銷售額為77億，雖然與百億目標尚有距離，卻是進入上海以來的最好成績。2016年底，張澤林也被調往深圳公司任總經理，上海龍湖總經理一職則由來自龍湖沈陽的溫介邦接棒。
相對於住宅業務的緩慢推進，冠寓在上海的發展速度不可謂不快，但與市場上眾多的長租公寓品牌一樣，在大量資金投入的同時，龍湖也無法回避尚未盈利的現狀。此前，龍湖創新業務負責人韓石在接受包括觀點地產新媒體在內的媒體采訪時就曾表示，龍湖希望在三年內能把規模做到一定程度，因而三年內集團不考核長租公寓的利潤情況。
作為溫介邦走馬上任後的首次補倉，拿下南橋地塊無疑令背負著巨大壓力的他松瞭口氣，畢竟，龍湖上一次在上海獲得宅地還要追溯到2015年12月，彼時龍湖以總價46.5億，108.34%的高溢價，競得2015年內在上海獲得的唯一地塊上海嘉定江橋地塊。
2017年11月14日，龍湖以底價42.3億元拿下上海奉賢區南橋鎮的兩塊地，終結瞭其在上海23個月沒有獲得宅地的記錄。
未有新鮮的土地儲備註入，2010-2012年間，龍湖報表上重復出現的則是龍湖.灩瀾山、龍湖.酈城、龍湖.好望山、龍湖.蔚瀾香、龍湖.紫都城、龍湖.紫悅灣等項目。年報數據顯示，2010年-2012年，上海龍湖的銷售額一路下滑，分別為30億、27.11億、21.5億。與此同時，同處長三角區域的杭州、蘇州公司銷售規模不斷擴大甚至突破百億。
另外，在獲取新項目資產上，龍湖方面在接受觀點台中北屯區月子中心地產新媒體采訪時表示，在原有的“輕資產”和“重資產”基礎上，提出瞭“中資產”的概念。
具體而言，龍湖將之前的“輕資產”重新定義為純品牌和運營的輸出與管理，“中資產”是資產10年以上租期租賃經營、股權合作、委托管理等方式，“重資產”則是對優質物業的收、並購。
顯然，不同模式將會有不同的回報表現。輕資產模式下，長租公寓利潤主要來源於租金增速高於底租租金增速所帶來的增量收益。台中西區月子中心推薦因此，以200間左右的集中式公寓測算，主要裝修成本回本時間大約需要7年，當資產運營穩定後，凈利潤大約占租金15%-20%，占租金差的33%到42%。
新的領導者顯然為上海龍湖帶來改變，2013年，龍湖共在上海土地市場拿下三宗地，包括兩宗青浦新城台中西屯區月子中心宅地，以及寶山的一宗商住地。2014年，龍湖再收入松江新城和松江永豐街兩宗地，至此，上海龍湖的土地儲備才首次突破100萬平方米。
數據顯示，2017年上半年龍湖實現簽約銷售額926億元，同比上升145%，而受種種因素制約，期內上海龍湖的貢獻額為23.32億元，同比下降57%。從全年來看，上海龍湖的業績表現則位列全部20個城市公司中的第17位。
雖然重資產模式的回本時間大大長於輕資產，但由於重資產的毛利率可達70%以上，遠高於輕資產35%的毛利率，因此，在龍湖的長租公寓佈局中，“由輕入手，逐漸轉重”已成為既定方向。
據瞭解，在目前上海冠寓已獲取的20個項目中，其中就有6個是上海龍湖自持物業項目。2017年7月，龍湖以4.75億元總價獲取上海寶山區的顧村鎮地塊，成交樓板價約1.68萬/平方米，規劃建築面積2.83萬平方米，據悉，該地塊也將規劃為長租公寓為主的綜合性商業項目。
最終，2016年上海龍湖的全年銷售額為77億，雖然與百億目標尚有距離，卻是進入上海以來的最好成績。2016年底，張澤林也被調往深圳公司任總經理，上海龍湖總經理一職則由來自沈陽龍湖的溫介邦接棒。
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